事業單位改制資產評估的特殊性

來源:評估公司—何永紅 發布日期:2020-09-09

今年事業單位改制進度加快,因改制而涉及的資產評估業務也多了一些。近兩個月內,本部門承做了上高縣5個單位和分宜縣2個單位的事業單位改制而涉及的資產評估。至8月3日,評估工作已完成并出具了評估報告。

通過此次評估,我們發現事業單位的資產評估有些特殊性。主要表現在以下幾個方面:

如土地為劃拔土地,用地性質為辦公用地、或綜合用地、或陵園用地;房屋建筑物有辦公樓;大部份事業單位有執業資質證。

如何評估上述特殊資產:(1)土地的評估,城鎮基準地價中沒有辦公用地、綜合用地、陵園用地相應的項目,市場上也沒有相關的交易案例。我們經綜合比較分析,確定按出讓土地評估(陵園用地除外),土地出讓金按有關文件規定扣除,土地性質按住宅用地處理。這樣處理的結果比較符合實際。陵園用地很特殊,不能與其它用地性質類比,所以采用成本法評估,按取得和開發土地需要發生的費用評估。(2)辦公樓評估,事業單位的辦公樓按成本法評估不能反映市場實際,但又沒有辦公樓市場交易案例,無法按市場法評估。我們經過綜合分析參照商品住房的市場價評估其重置成本,然后考慮成新率評估其價值。(3)資質證評估,事業單位的資質證價值主要體現在企業的經濟效益上,我們對資質證價值評估主要采用企業的凈利潤分成法評估。